数月后地产商将大量倒闭?

odavius

郎咸平惊人预言：数月后地产商将大量倒闭
" p" y9 B4 ~9 G! _% z" T! o[转贴 2006-12-12 21:28:51 | 发表者: 西西弗斯]
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　　随着宏观调控的推进，房地产商“只有保守才能走得更远”，这是前天下午，经济学家郎咸平在泛珠房博会论坛上为国内房地产商的未来支招时指出的。他认为，保守是成功的秘密。
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8 e& k& |+ G7 X$ ~) z2 n　　国内地产商负债比例高
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, s9 U4 s2 o7 L$ e( [  ?. L　　在论坛上，郎咸平的演讲题目是《房地产公司治理与企业战略剖析》。他表示，一个睿智的企业家，不是看能赚多少钱，而是看经济危机的时候能否扛得下去，这方面，国内的地产商普遍而言做得比较差。
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# F3 q4 v8 ]/ R3 T$ f9 [. ~　　他介绍，国内的上市公司或者比较有规模的地产公司一般自有资金是３０％以上，负债除以资本，国内上市公司的资本负债比例一般去到１００％到３００％。而在香港，其地产“四大天王”新世界、恒基、长江实业、新鸿基，他们平均负债比例只是２０％，抗压能力就比较好。
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　　正是由于国内的地产商负债比例高，郎咸平认为，只要资金链一断，这些公司就会迅速倒闭。在目前宏观调控的态势下，他预期，未来几个月会有非常严峻的情况出现，大量地产商会倒闭。

odavius

囤房囤地企业贷款遭禁央行、银监会日前发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,再度收紧房地产企业贷款阀门。文件要求,商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款,对房地产开发企业发放贷款只能通过房地产开发贷款科目发放。 % m# b' ]6 B5 t! @( v
    文件对房地产开发企业表现出了前所未有的严厉姿态,体现了有关部门宏观调控和预防房贷风险的决心。但在目前的房地产市场格局下,文件能否有效抑制“圈地运动”现象的蔓延呢? ( {( w( W8 s9 X4 ^- j  c9 i+ N8 h
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房地产公司掀起上市、增发热潮
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国务院发展研究中心、建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社9月16日共同发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》称,我国最大的“地主”碧桂园储地量达到了惊人的4500万平方米,万科、富力、XD新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在1500万平方米以上。
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“在这一轮储地浪潮中,房地产上市公司唱主角。”业内研究人士如是说。自房地产宏观调控以来,土地、信贷阀门一再收紧,国内房地产企业资金链紧张,一些中小企业局面困窘甚至退出市场,而一些大型企业则走上了直接融资之路。 7 O$ u+ E! Y  V- z
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. [. M1 x/ F0 x8月22日,金地集团发布公告,除发行12亿元的公司债进行融资外,公司还将通过公开增发募集180亿元左右的资金。而一个多月前,这家公司刚刚定向增发1.73亿股A股,募得近45亿元。
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2 [% |! k% P3 t2 q+ ^8月29日,万科公告,宣布增发31715万股A股,募资100亿元,创下我国股市增发史上单次募资最高纪录。   k- T* |% F1 L; Z: q) S! j
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/ M6 {' ]% u) J2 l2 O3 \数据显示,今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式,已合计融资逾1100亿元。江苏华泰证券行业研究员张驰飞说,沪深股市成立以来,还从来没有哪个行业像房地产这样,在如此短的时间内融得如此多的资金。 3 O! ~- q  J* o* y% F

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# x9 N& s" l8 f4 w/ b巨额融资影响信贷调控效果
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“面对日益收紧的房地产开发贷款,众多小型房企将举步维艰。但这并不足以动摇当前‘圈地运动’的根本。”华东师范大学教授沈玉芳说。
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他认为,包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力。
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碧桂园于4月20日于香港联交所上市,筹集资金达148.5亿港元。其后,该公司加快了土地储备的步伐。即使按照公司自己的说法,也是“截至2007年6月30日,本集团的总土地储备以建筑面积计约达29.9百万平方米,较上市时大幅增加57.6%”。
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7 C; b: b' Y$ ]7 ?! _+ A仅7月中旬至今,就有万科、北辰实业、N保利、栖霞建设等多家房地产公司四处购地,足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。
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“一块土地动辄拍出十几亿、几十亿元,如果依靠银行贷款,不仅会受到严格限制,信贷成本也会很高。”N建行上海分行的一位信贷经理说,而从股市融资成本相对较低,风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了。”
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严格土地监控:一味不得不开的“良药” ; d; h; H) X3 p5 R) F# Q

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专家们认为,不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。 ; a% ?9 p- ~  I6 K& J, c) d
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( j' W8 d; d: y8 p# |& A1 ]0 T1994年公布的《城市房地产管理法》就规定,出让的土地逾期一年未动工开发的,可征20%的闲置费,逾期两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。2006年国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”,“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止建设连续满1年的,按闲置土地处置”。
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但现在,众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年,显然是置国家相关法律法规政策于不顾。
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房地产评论人士顾海波说,“对闲置土地不处置,囤地之风会更盛,开发商直接从囤地中坐享增值,影响住宅供给;严格执行的话,土地储备的价值会削减,投资地产股的股民难免受损。总而言之,圈钱、囤地对楼市调控都大为不利。”
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文/新华社记者　徐寿松　蔡国兆

odavius

个人感觉类似上世纪初到现在的简单周期循环
如果这一轮房产泡沫被挤破，会在政府等因素下出现另一个繁荣的7年。而这个过程会让资本集中，基尼系数更大，挤掉的只是小地产商。大地产商会因为其他黑暗因素+决策能力+资本再造能力进入下一个循环。

小破孩子

呵呵。房价会降吗，这是我们小百姓最关心的问题

呼吸阳光

放假永远不会下降，因为人很多，地很少，所以投资房地产永远不会吃亏，现在去美国炒房地产，包管你5年之后赚钱

nobel

那些符号是什么,我都看不懂,难道是专业术语

odavius

二套房贷认定或将统一为户 部分银行可能再调整http://bj.house.sina.com.cn 2007年10月19日08:27  每日经济新闻
　　卜春艳 陈珂 每日经济新闻

　　昨日有消息称，四大国有银行将统一“第二套房”的认定标准。沪上银行人士对记者说，监管部门此举可能起到指引与示范的作用，其他银行或将跟进，已发布细则的银行可能需要调整。

　　据工商银行上海分行副行长张琪透露，央行正联合四大商业银行讨论“第二套房”房贷的核定标准，预计近日将为四大银行确立统一的“第二套房”认定标准。如果最终结果确定以户为认定单位，四大银行将全力支持。据悉，建设银行董事长郭树清此前曾明确表态将以“户”为单位，中国银行在个别地区已采取相同做法。业界预计，四大银行很可能按“户”来界定二套房贷。也就是说，夫妻中的一方已有房贷，另一方将难以再按首套自住房获得贷款优惠。即便首套房贷已经还清的，也将被计算在内。

　　从已出台的房贷细则看，究竟以“个人”还是以“户”为单位作界定，在各银行间并不统一。业内人士称，虽然房贷新政公布已有半个多月，但各银行仍较为谨慎，有的处于观望中，主要是对标准执行的宽与松尚存疑虑。沪上一家银行相关负责人表示，“在总行未明确细则之前，如果我们按宽松的办法执行，到时候一旦消息属实，又必须修改界定标准；如果定得太严，和其他股份制银行相比又没有任何优势，因此这段时间我们的二套房贷业务一直处于停办状态。”虽然银行业内人士承认，若“第二套房”认定过松，可能会影响到宏观调控的效果。但也有一种观点认为，房贷细则不宜“一刀切”，要根据各地的情况来定。

　　中资行房贷紧缩为外资行提供商机

　　相对中资银行较紧缩的房贷政策，外资银行仍执行原先的第二套房界定标准，这在无形中为外资银行房贷业务创造了商机。    据了解，在实施房贷新政措施方面，外资银行尽管试图向中资银行靠拢。但从目前情况看，严格认定第二套房时有一定难度，除非是该客户的两套住房是在同一家外资银行办的，否则很难认定。也就是说，外资银行仍可以向第二套房房贷申请人提供较低的首付比例及优惠的贷款利率。此外，在外资银行加入央行征信系统之前，客户在外资银行办理的所有信贷纪录也将无法查询。

房贷新政让需求下降了30%
文/沙和尚

   
    本文参加新浪房产·堂堂TOP10地产评论家竞选
    房贷新政出台多日，疗效究竟如何？
    从一线销售看，人们低估了房贷新政的威力。新政貌似温柔，其实钝刀割肉不觉痛。如果给一个定量判断，可以说房贷新政让房价暗长了10%，让需求消灭了30%。

    房贷新政见效可谓立竿见影，许多楼盘出现了客户集体不签约的情况。据几个房产营销人士沟通，一些楼盘在国庆前开盘情况不错，房子一扫而光，但国庆期间却很少有客户来签约。不管销售员如何催促。多数客户却稳如泰山。

　　为啥不签约了？
    非不签,不能签也。

　　房贷新政只规定了二套房首付提高利率上浮，对第三套房并无具体规定，但各银行根据新政精神，纷纷拒绝对第三套及以上房屋贷款,这意味着炒房只能一次性付款。炒房团、投资客措手不及，无法签约，只能退房。
    王先生是来自深圳的炒房团，在国庆前在重庆定了十多套房子。突然，置业顾问告诉他，银行拒绝向他贷款，让他选择一次性付款。他感到很不平,新政并没有规定三套以上不能贷款，凭啥不给他贷款呢？无奈之下，他打算退掉一半，用一次性付款买5套。但考虑良久，他把这些房全部退了。他说，市场没有了投资客，房价还能涨多久？

    房贷新政将二套房首付增加到4成以上，许多客户付不起首付，需要重新筹集资金。
    但更重要的是，客户对利率无法接受。据销售人员反馈，购房者在准备签约时才发现，房贷新政让第二套房利率上浮了25%而不是10%。按照原来的政策，商业银行一般对房贷按下浮15%优惠利率执行，为6.66%。按照新政，不但15%下浮优惠没有了。而且还要上浮10%，实际利率为8.61%，增长了25个百分点。而不是10%。
    “银行抢钱了”，王女士拿着预算表大呼不公。她这是买第二套房子，她对利率上浮10%有所耳闻。虽心有不甘但勉强能够接受。当她准备签约时，她傻眼了，别人利率可以下浮15%，自己要上浮10%，相差25%。别人是6.66%，自己是8.61%。同样是四十多万元贷款。她每月要多付1000多元的按揭贷款。这仅因为她曾经买了套50m2的小户型！把原来的房子卖了再买吧。可房价涨得这么快。新房没买旧房那敢卖？卖了自己住哪里？卖了又买不到怎么办？
   
    对于利率25%的差别，有人算出这相当于房价涨了10%。第一套房执行优惠利率6.66%。第二套房执行上浮利率为8.61%。同样是贷款30万元。按20年等额还款计算，前者月供为2264元，后者月供为2625元。多了361元。相当于多贷款5万元。20年还款算下来，30万元贷款要多还9万元。这相当于房价涨了10%。
    由于第二套房与第一套房的巨大利率差别。许多有承受能力的购房者也打起退堂鼓，选择了退房。

    如果要给房贷新政影响一个定量分析，可以说房贷新政让房价暗涨了10%，需求下降了25%。根据购房者类型的不同，这可从两方面来看：
    换房者：约占购房者30%。提高首付让一些人付不起首付了，利率25个百分点的差别让房价暗涨了10%。对于他们来说购房是刚性需求，只要能够随便要咬牙坚持，但也有不少最终放弃。据粗略统计，因此原因放弃购房的，估计为购房者的5%左右。
    投资者与炒房团：他们约占购房者50%，利率上浮炒房成本太高。第三套房拒绝贷款，据估计，约20%－25%的投资者放弃了购房。
    这两部分加起来，有25-30%购房者直接放弃了购房。此外，房贷新政使部分客户产生观望心理。这种影响如果要用一数字来预测，大约是5%。

刀下留情

是odaviu大哥的乱码！

zhangyafeng5591

房地产步入动荡年代 明年价格调控重点将是房价

2007-10-30 13:54:47   今晚报 周明

日前，国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广发布研究报告，预测明年价格调控的重点是房价而不是物价，房地产在奥运会后可能步入中期调整。 　 　 奥运后可能步入中期调整 　　   王小广认为，房地产特别是住宅的繁荣已经持续10年，预计在2008年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，正处于中期繁荣的顶部区域。但由于多重因素的作用，房地产在奥运会后可能步入中期调整期。这些因素是：持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等。无独有偶，在五合国际并购拥有甲级资质的北京华特建筑设计公司签约会上，众多业内专家认为，当前的房地产处在动荡阶段。　 　　“相关的政策出台以及政府对土地的调控政策，还有招拍挂的政策规定，很大意义上控制了房地产土地供应的环节，整个房地产土地供应环节正在进一步加速和推进，并且也出台了相关的政策指标，包括我们目前正在关注的第二套房房贷利率的调整。”五合智库负责人认为，“当前这个市场进入了资产泡沫初步浮现的市场环境，针对这样的环境，我们认为未来的房地产价格走势存在一定的不确定性，我认为本身的趋势来自未来的两项重大政策，政府可能会出台金融利率及物业税的政策。针对这样市场情况，我们的市场供应方和需求方都在进行质的转变，最后向什么方向演变，这也是我们业界的专业人士和专家都在思考的问题，应该说现在市场正处在动荡的年代。” 　 　 商业地产面临机会 　　 业内人士认为，目前国内房地产市场存在重要的方向性转变，就是城市新区的落成。这些新区会消除地租差异极大的状况，同时整个乡镇的购买力会得到进一步显现，通过购买力的释放进一步提升未来房地产郊区价格的走势。另外，郊区大盘开发的模式会进一步广泛进入市场，在未来的市场土地供应结构出现根本变化之下，会给商业地产带来发展的机会。大城市轨道交通的一系列改善会令郊区商业地产在操作模式、经营理念、未来产品设计和经营方式上出现新的转变。未来商业地产领域会有核心的商业地产的运营能力和资源的企业在商业市场分化的情况下出现很好的机会，从而改变商业地产目前快速扩张和整体供大于求但品质不高的局面。 　　 明年价格调控重点是房价 　　 本市某地产商私下告诉记者，没有绝对好的市场，即使前景仍然光明，但阶段性的调整毫无疑问会出现，这对于中小开发商来说是一个巨大的门槛。“如果天津的房价持续上涨，很可能出现有行无市的局面；物业税的征收如果以户来界定第二套房，那么，房子越多交的税越多，市场上投资的重点将转向其它行业；很多银行也表示以户为单位确定是否属于第二套房子，这样贷款首付也将提高，目前已经出现退房的现象；此外，已经有开发商表示将暂时退出天津地产界，种种迹象均表明地产很可能进入震荡期。” 　　在美国波士顿建筑师协会访问匡形国际设计公司的交流会上，专家认为，受次级债风波影响，美国的地产出现了调整走势，其他很多国家的地产也出现一定程度的震荡。中国受益于经济增长，固定资产价格增长较快，但是也应该预防地产等价格上涨给金融系统带来风险。王小广认为，明年价格调控的重点是房价，抑制房价过快增长主要是要调整房地产政策，可以从以下几方面着手：一是住房基本政策是只鼓励家庭拥有一套住房，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外籍人员购买住房；二是加大税收调节作用，尽快出台征收不动产税政策，促进“卖房”；三是对购买第二套以上住房采取严厉的金融抑制政策，将购买第二套以上住房的首付提高到40%以上，并将其利率大幅提升，以抑制住房的投资需求。

zhangyafeng5591

预见与手段并举 08年房市将真正实现“软着陆”    2007年10月30日13:57 焦点BLOG 姜仁 (个人主页)

今天看到一篇文章《2008的中国房地产市场面临崩溃》，让我下了一跳，不免意识到此人对中国政策的一知半解，对中国式市场管理存在歧视，对中国经济繁荣存在不坚信，对自己身处的和谐环境存在怀疑… …这是夺人眼球的典型做法。 　　我不同意这样的说法，2007年国家相继出台了这样那样的政策，特别是继十七大召开以后，报告中再次提到中国经济要持续发展的话语，我认为只用两个字就可以概括2008年的房地产市场，那就是：稳定。因为经济要想持续发展，各行各业的稳定是压倒一切的，发展才是硬道理吗。那么，怎样才能实现房地产业的稳定发展呢，我认为最好的办法就是：实现“软着陆”。 　　当然，“美国的次级债风波，央行的连续加息，房贷新政的出台，各地土地招拍挂带来的地价狂飙，物业税的悄然提速，资本市场的高市盈率”，再次震撼了中国房地产市场的发展，使得整个房地产行业在歌舞升平中感到了压力，也应该聆听到了寒冬吹赳赳的北风！ 　　自从国家出台任何的相关政策以来，从国务院到地方政府，没有一个人说让降低房价的，只是在进行调控，使之房价增副减小，渐渐趋于多数人接受的程度。而目前的房价已经让广大的购房者（当然投机或炒房者除外）感到了压力，所以，实现新形势下的房地产价格稳定，就是目前政府首先要考虑的问题。历经近30年的市场发展，不是一帆风顺的，在考虑房价问题上也肯定是不会出现一落千丈或一边倒的现象。政府虽然“控制不了”房价上涨，但一旦房价快速下跌，政府肯定会硬性干预，所以我想那些认为2008年房价会狂跌的，还有大肆宣扬房价会大副跳水，甚者说房价会大副回落的，我认为他们是不了解中国政治，假设市场经济可以无法预料，但政府的调控干预还是在一定范围内起到很大作用的。回眸历史的各个关键环节，就深刻证明了这一点。 　　记得在今年年初，我曾经撰写一文《中国房价，七上八下》的文章，有人只是看热闹，当时我在文中多次提到房地产市场价格，在07年的理性梳理和相关政策的影响下，一定会出现增幅接近零的这样一个预期，或者是说房价的增幅加速度向为零的理想状况位移，虽然没有尺度衡量，但市场会朝着这样的方向努力，因为市场的背后是政府宏观调控的隐性力量，不是政府调控不了，而是市场的发展需要不声不响无震动无血泪地改变，在稳定中寻求更好的进一步发展。事实证明，2007年，许多城市出现了房价持平或略走低的现象发生，这应该是房市真正理性回归的前兆！ 　　股市是经济的晴雨表，当今天的中国房地产企业快速登上这张表的同时，与其说企业快速，不如说政府在等待这个局面的到来，因为政府是积极想用最短的时间将自己的地产民主品牌塑造起来，才有可能发展壮大走出国门，迈入全球经济的地产企业之林。我认为在全球化竞争的今天，政府的不得以做法是正确的，他照顾了自身民主地产企业品牌的实力和中国地产发展的现状。当然，也有一些政策的出台缺乏严肃性，也成为了也内的笑话，同时也表明了政府在行业问题处理方面的积极态度和良苦用心。 　　今年中国主要城市深圳、北京、上海，以及后来的成都、重庆、厦门……价格都在半年内脱了缰。有些人就大做渲染，事实上，确实包括成都在内的许多城市商品房价格同区域环比上涨50-100%！原来这些城市的“房价/家庭年收入”之比，从10普遍迈向20以上，但从全国同级别城市总体水平来说，距离拉近了，国家已经意识到了这一点，所以在十七大会议后，建设部部长曾感言有能力解决住房问题。党的十七大报告提出,“更加注重社会建设,着力保障和改善民生,推进社会体制改革,扩大公共服务,完善社会管理,促进社会公平正义,努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。 　　房价高、房价上涨过快，这是近年来一些群众的抱怨，但另一方面，我们又不能不肯定这几年的住房建设成就，据建设部的统计，从1993年到现在，全国人均住房面积已经从17.8平方米增加到超过28平方米。住房是体现居住权的核心产品，是人们生活的最基本的产品。从世界各国的经验来看，做到人人有房产是不现实的，但是必须要保证“住有所居”，在这方面政府责无旁贷。 　　按照帕累托最适度原则，20%的富人已经拥有了社会80%的财富，那80%的政策资源就必然要偏向只有20%社会财富的穷人——保证穷人利益，是社会和谐稳定的根本所在；保障富人利益，不过是锦上添花的摆饰！十七大首次在报告中专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。建设部部长汪光焘代表说，廉租房制度是住房保障制度的重要内容，也是解决困难群众住房的重要途径。 　　根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求安排不低于10%的土地出让金收入用于廉租房建设；规定今年年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”时期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。国家还将从政策措施上，多方面为廉租房制度提供支持和保证。 　　在充满机遇与挑战的2008奥运年，中国房地产到底会面临怎样的局面，是延续2007的辉煌，还是会出现房地产崩溃的“拐点”？在国际热钱和上市融资的高温下，这个拐点是中国房地产业全面崩溃的前奏，还是房地产业黄金时代消失，投资环境恶化的开始。作为区域市场的领军房地产企业，又该如何把握方向，未雨绸缪的应对未来变幻莫测的产业变局？这些都是房地产业企业和广大购房者在新的环境下置业首要考虑的问题，我想地方政府如果按照十七大的精神，在处理这些问题时审时度势，谨慎尤佳，预见与手段并举，一定会实现“软着陆”的，我相信政府的调控力量。 　　相信政府宏观调控的力量，在2008年中国房地产市场一定能够真正实现“软着陆”！

[ 本帖最后由 zhangyafeng5591 于 2007-10-30 16:40 编辑 ]