房价攀高的重要原因之一是政府与民争利

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房价攀高的重要原因之一是政府与民争利
　　丁礼庭
　　中国的房价一路攀升，已经远远地超出了大多数工薪阶层的支付能力。虽然政府多次出手调控，但每次的结果都是房价再创新高。仅今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比全部上涨，涨幅7.1％，创下23个月来新高。究其原因，说轻点是政府调控的政策失误，说重点，不得不说是政府在“与民争利”！
　　（一） 地价上涨是房价上涨的根本原因。
　　有建筑常识的人都知道，住房的建筑成本是非常低的，再豪华的住房的建筑
　　费用，包括建材和人工，一般不大会超过一千元/平方米，房价中的最主要成本是地价，在国内的一般水平在50%—60%，其它的就是税金和各种收费，当然房产利润也是相当的高，以暴利来形容应该不会过分。
　　从上面的清单上可以看出，地价的据高不下，是房价上升的最主要原因。根据2007年7月26日的《南方周末》第15版的上的《房价暴涨背后的土地争夺战》的文章揭示：——“2001年，我国开始实行土地收购储备制度，在这一制度下，地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。在土地收购储备制度之外还辅之以招拍挂，招拍挂下‘价高者得’，以保证地方政府成为土地出让收益的最大受益者。但客观上“价高者得”的成交规则，在土地供给紧张的局势下，直接推动了地价上涨。拍卖地价不断创出新高，以致很多新拍出的地价比周边正在卖的楼盘房价还高。
　　6月21日下午，浙江绿城让上海楼市吃了一惊。仅仅五六分钟的时间，新江湾城D1地块便以12.6亿元的‘天价’，落入浙江绿城手中。掐指一算，楼面地价就在12509元／平方米。而同一天，（附近）新江湾城的楼盘售价，刚刚超过万元。
　　……前年及去年由合生及华润争得，面积分别达18万平方米和14万平方米，楼面地价分别只有5617元／平方米和6676元／平方米。换句话说，同处新江湾城，楼面地价半年涨了一倍。”
　　那么，也就是说，浙江绿城的住宅竣工后的房价不会低于25000元/平方米，如果建设周期在一年至二年的话，那么二年后的房价就上升了150%，是目前房价的2.5倍。而其中的直接原因是政府出售的地价在二年中上涨了150%，即是目前地价的2.5倍倍。此地块离上海市中心人民广场大约60到70分钟公交车程，如果这样偏远的地段在二年后的房价上涨到25000元/平方米的话，那么市中心的房价不涨到50000元/平方米就不正常了，看来正的要创世界房价之最了。
　　如果谁真的能够对全国的房价和地价做一个系统的市场调查的话，这完全有可能在我国各地都是非常普遍的现象。
　　我们以上海为冽，房屋均价早已上了万元台阶，如果按人口50%的低收入群体的收入计算，要买70平方米住房的话，估计全部收入不吃不喝，一般也起码30年，如果按总收入的30%用于住房，那么可能需要100年才能够买房。如果按目前的上涨趋势，对于低收入群体来手，买房将是一件多么可怕的事情。如果我们按国际惯例：全部工作时间都在同一城市居住的农民工也有权利享受城市的住房福利的话，以目前农民工的收入来买房的话，可能要几个世纪才能够买房。
　　
　　（二） 供给垄断使中国政府以“增税”为主的调控政策对房价雪上加霜！
　　到现在为止，中国政府对房价的调控政策，主要地是以增税来打击“倒卖和炒作房地产”，但是，有基本经济常识的人都明白，在因为供给垄断造成的供不应求的市场中，任何增税之类的费用的增加的结果只能是推高价格。因此中国房地产增税的结果就是：买房者为政府增加税收埋单。它根本无法改善倒卖和炒作，因为市场中客观上存在着这些购买需求。
　　 泛观中国的医疗、教育、水、电、煤、电话等领域，都普遍地存在着由于政府行政垄断供给造成供给不足的同时，单方面放开需求市场，造成不完全竞争市场环境下的供不应求，最终只能是消费者为虚高的价格埋单。
　　
　　（三） 政府在住房福利方面不作为和作为不到位使多数低收入者买不起房。
　　如果说目前的供给方面的行政垄断造成的共给不足推高的高房价是市场供
　　求调节的结果，那么，我认为如果中国政府能够以切实的措施来完善经济适用房和住房福利的工作，那么在解决好弱势群体基本的住房问题的前提下，让有钱人买高价房并没有很大的问题。问题是中国的住房福利制度几乎是名存实亡。
　　前面我们已经分析了房产的建筑成本一般不会超过1000元/平方米。如果各
　　级政府真的做好住房福利工作，不是与民争利的话，那么土地和税收本来就应该“取之于民，用之于民”，在建筑成本之上加上低地价和优惠的低税收，必要时甚至是成本地价和零税收也应该可以做到，再加上以丰补歉的地产商的计划的低利润，（福利本来就应该是政府的计划行为）在京、沪、广、深等城市把福利性房价控制在3000—4000元/平方米，把福利住房数量争取到总竣工量的三分之一是完全有可能做得到的。这只需要政府和开发商“少赚一点”，仅此而已，完全应该做得到。
　　目前各地的福利房的严重问题不但是数量严重不足，而且在现有的少得可怜的数量中由于政府在这方面的“不作为”和“作为不到位”，客观上造成了低收入者根本无法买到和租到本应属于他们的福利房，现有的部分福利房却被有钱人买走了。我在这里把2007年6月14日《南方周末》上的《买号，18万一个》的文章作为参考文章，附在下面，读者可以看到《南方周末》记者揭露的经济福利房的黑幕。文章指出：
　　　　——24小时的等待，超过1公里的队伍。在市场经济的今天，或许只有抢购经济适用房时，才会有此类情况出现。但当你忍受着疲惫、满怀希望地挪到售楼处时，很可能得到一个冰冷的答案：“没号了。”
　　　　“有了收入核定表，才有可能拿到房号；有了号，才能够买到经济适用房。”北京市民李晨说，“但房号都控制在开发商手上，所以审核表只是必要但非充分条件。”
　　　　李晨在2003年就拿到了审核表———其全称为“北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表”，但至今都没有买到经济适用房。这是他用4年得出的结论。
　　　　这位中年人全家的年收入为4.8万元，3口挤在1套不足30平方米的房子里。完全符合北京市经济适用房的申请标准。
　　　　2005年6月，李晨听到北京天通苑“放号”的消息。他从第一天晚上就去排队，次日中午轮到他的时候，又被告知号已放完。懊恼和遗憾困扰着这个购房人，他发现很多民工排在队伍的最前面。
　　　　央视的摄像机记录了这个镜头——当记者询问那些民工打扮的人有无购买经济适用房的证明时，他们一律回答：帮别人买房，没有带在身上。其中一位排队者说，“是这里物业公司的领导让我来排队的。”
　　　　多年的购房生涯，让李晨发现了另一个秘密。“前几年，某个楼盘的放号就不是从‘001’开始的，而是从163号开始的。”李晨说，“至于163号之前的房号做了怎样的处理，没有任何确切解释。……
　　打开天通苑、回龙观等社区的论坛，或者百度的“经济适用房”，房号都是最热的商品———如同1980年代初的“彩电票”一样。一个经济适用房的房号，在网上标价5万－15万元。——
　　造成这种情况的根本原因完全是拿了民众大量税收的政府在这方面“不作为”和“作为不到位”的结果。住房福利工作应该是政府的重要职责，现在却叫给了有赢利动力的资本——开发商来操作，不出问题才怪呢！
　　我认为我们的经济福利房完全应该按这种规定来操作：
　　1、合理地规定享受住房福利的具体收入和现有住房面积方面的规定，并把所有条件换算成“积分”，并按时间先后排队配房。
　　2、实行所有条件公示制度，规定较长的公示时间，接受全民监督。特别是排在后面急需住房的困难户，完全有动力去努力揭露各种舞弊。
　　3、严惩舞弊申报虚假条件，如有舞弊申报虚假条件的困难户，取消五年或者十年、甚至永远取消享受住房福利的资格。
　　4、由政府民政部门成立专门机构负责此项工作，决不应该交给有赢利本能的开发商来搞。如果工作人员知法犯法，罪加一等，从重处罚。必须从惩处严操作者舞弊，并追究刑事责任。当然，还必须从反腐败的大环境着手来制约住房福利操作中的腐败。
　　5、规定经济适用房不能自由买卖和出租，如果有条件想改善居住条件，只能将经济福利方回卖给原来出售给你的专门机构。并根据市场情况，只能适当扣除或者不扣折旧费，但不能高于原价回卖。 是经济福利房只能有居住一个用途，杜绝以房赢利的困难
　　6、规定不能空置经济适用房，如果空置，必须每月交费。
　　
　　（四）房价的刚性特征是高房价绑架金融安全，使房价上升容易，下降困难。
　　如果我们按总房价的60%—70%左右搞按揭贷款的一般情况来说，那么在中长期内，房价下调的极限就只有30%—40%的空间，否则就会引发金融危机，前车之鉴就是东南亚金融危机时的日本。所以，如果中国的房价不能及时地采取正确有效的措施的话，那么无论是将来房价泡沫破灭，还是房价长期地据高不下，对中国国民经济的危害都是显而易见的。
　　（五） 中国的住房用地真的供不应求吗？
　　虽然因为中国人口众多，特别是在人口密集的东南沿海，确实是土地资源严
　　重不足。但实际情况也不至于困难到连城市住房用地也不能基本满足。我认为，这种紧张状况完全是人为造成的。是建立在一种过时的、虚无的冷战思维基础上的错误政策的结果。
　　从客观事实来分析，在所有土地的使用价值来说，住房用地比农业用地的使用价值要高得多，甚至可说农业用地是使用价值最低的，而在所有农业用地中，粮食用地的使用价值又是最低的。而中国政府真是出于“保证粮食自给”的目标，才得出了必须确保××亿亩耕地的“基本国策”。那么，为什么石油和事关国计民生的其它物资可以依赖进口，而粮食就必须“自给”呢？据说是为了不“受制于人”；怕帝国主义用粮食来压人。我认为这种冷战思维不但已经过时，而且完全是莫须有的虚无，没有任何事实依据。
　　如果“帝国主义”真要压制我国，他们肯定会用“禁运”和“封锁”石油和事关国计民生的其它物资，而绝对不会实行粮食的“禁运”和“封锁”，因为前者是针对政府，给政府以压力，而后者的粮食封锁，只能使老百姓受到伤害。前车之鉴就是前几年发达国家对他们认为的“无赖政府”朝鲜的制裁措施就是：一方面进行金融资金冻结和重要物资禁运和封锁，另一方面，就是无偿地提供粮食援助。前者是针对朝鲜政府，后者是援助朝鲜人民。这种根深蒂固的“人道主义”是西方政治文化的立足点。就算是“帝国主义”的政府真的想用粮食来威胁中国，他们的人民群众也不可能同意，别忘了，他们的政府是不可能违抗民意的，否则人民群众将让他滚蛋！据非权威资料报道，（我曾经读到过这方面的资料，但目前我手头上没有这方面的确切资料，只能让读者参考。）在冷战最严峻的六十年代初，中国发生饥荒时，“帝国主义”也曾经提出过粮食援助的愿望。
　　因此，我认为，在世界经济一体化的今天，任何物资都必然是互通有无，完全没有必要搞什么“完全自给”，如果说“粮食”不能“受制于人”，难道石油就可以？我们可想象一下，如果国际社会对我国实行石油和事关国计民生的其它物资实行封锁和禁运的话，那么我们将会面临一种怎样的可怕状况！“帝国主义”还用得着对我们进行“粮食”禁运吗？
　　如果我们能够放开“粮食自给”的紧箍咒的话，我们的城市住房用地还会紧缺吗？这应该是一个“两害相比求其轻”的问题，到底是维护“粮食完全自给”重要，还是调控房价下降重要，一个是可以靠进口解决的潜在问题，一个是就在眼前的事关国计民生的大事。孰轻孰重这也是显而易见，明摆着的。
　　
　　综上所说，如果中国政府真的想及时地、紧急地调控房价下降，那么就必须马上及时地扩大和放开土地供应量，取消行政性审批造成的土地和房产供给垄断，是房产在供需双方全面地进入市场竞争，并在保障市场公平竞争的基础上，进一步完善经济福利房的租、售工作。以确保弱势群体的住房问题。因为完善的福利制度不但是社会主义的核心原则和价值观，而且也是邓小平“共同富裕”既定国策的必要前提，更是中华民族复兴崛起、实现现代化的必修课题。
　　
　　 2007年8月6日星期一
作者：丁礼庭 提交日期：2007-8-7 12:58:00
http://www.tianya.cn/new/publicforum/Content.asp?strItem=develop&idArticle=124986&flag=1&idWriter=0&key=0

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房子降价基本上就是幻想，政府调节也有限，再说也只可能在现基础上保持稳定，降价也要5至10年的时间将现在这个需求汪期平缓度过，5年内降价必然导致抢购风潮，使短期内房产泡沫迅速吹高，使情况进入新一轮的恶性循环。所以，稳定是王道，降价是幻想。

这个道理不是经济学家不知道，而是如果他们预测房价上涨，那么老百姓就会根据上涨的预期提前卖方而导致需求虚假旺盛。而预测降价则有助于对现有房市降温，防止泡沫进一步吹大。他们预测的风险和成本都比较高。